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LAS RESOLUCIONES DE LA DGRN: UNA VÍA HACIA EL SEGURO DE TÍTULOS

Publicado el 2 de Mayo del 2007

      El título de este comentario no es una “boutade”, sino más bien quiere expresar una paradoja: La llamada “jurisprudencia administrativa” de la DGRN está poco a poco desvalorizando los efectos del asiento registral, de carácter civil, para trasvasar esa eficacia al documento notarial, tratando de convertirlo en un título de legitimación, único apto para circular en el mercado.

     

      Pues bien, en los países en que este sistema actúa, que normalmente son subdesarrollados y con una notable inseguridad jurídica (el ejemplo mas cercano son los latinoamericanos, y en Europa, Francia, donde no hay una calificación registral y se produjo la quiebra de la Caja Notarial en los años 70, por errores notariales), se está introduciendo de una manera notable el seguro de títulos. Y a este título comerciable o “marketable title” parece que se orienta nuestra DG (vid R. 16/1/2006). Recordemos que este título comerciable está implantado sólo dentro de los sistemas de seguridad económica o donde no actúa correctamente la seguridad jurídica. El ejemplo paradigmático es México: Los escasos efectos del Registro han dado paso a una progresiva implantación de las Compañías Aseguradoras, como la STEWART TITLE GUARANTY COMPANY DE MÉXICO, SA, y LA FIRST AMERICAN TITLE INSURANCE COMPANY, que opera como reaseguradora del GRUPO NACIONAL PROVINCIAL.

     

      No pensemos que esta situación es algo lejano a nosotros. Argentina y México están haciendo notables esfuerzos para reforzar el sistema registral y básicamente la función calificadora, precisamente para aumentar el valor de la escritura pública, mientras que aquí vamos en sentido contrario. Y ésta afirmación no es tan extraña si repasamos la última “jurisprudencia”de la DG hasta la ya conocida Resolución de 14/2/2007 y las dos posteriores, con la que se pretende dictar una doctrina sobre la escritura pública en contradicción con el espíritu y letra de normas y el criterio de los Tribunales, y que no ayuda a la buena salud del Notariado. Doctrina administrativa que busca ese titulo “marketable”, con la supuesta ventaja del efecto de fe publica registral, pero controlada por el notario, y que se aparta de toda la doctrina civil (española y comunitaria) y notarial europea, que no extienden la fe notarial a la veracidad intrínseca del documento.

     

      Pero este modelo que ahora nos ofrece la DG sólo ha estado vigente en países subdesarrollados, y el resultado no ha sido el reforzamiento del documento notarial, sino la progresiva instalación del seguro de títulos. De hecho, la doctrina latinoamericana se plantea modernamente que la llegada de los seguros de títulos, como ya ocurre de hecho, va a suponer que, por economías de escalas, las compañías integrarán en sus funciones a los notarios, quedando desnaturalizada su clásica función para ser un mero investigador de documentos, y con una mayor depuración del documento (ya que se impondrá la documentación estandarizada automatizada).

     

      Pero, curiosamente, el estudio del título junto con la prima del seguro supone un coste transaccional mayor que el actual. En México, cuya doctrina notarial parece tan querida a nuestra DG, pero que no da las garantías que pide el mercado, el dictamen del título oscila entre 1,500 y 4.000 $, además de los honorarios del notario. Este dictamen en las zonas turísticas, como Aguas Calientes, Sonora, etc…., es prácticamente obligatorio, y desplaza al sistema tradicional notario/registro, fundamentalmente, por el poco valor de los asientos registrales y porque el documento público no ha funcionado como titulo “marketable”.

     ¿Esto buscan la Resoluciones de la DG? ¡Aumentar los costes¡ ¿? ¿Desplomar el mercado inmobiliario?¿Conseguir el hundimiento del valor de los activos? ¿Cambiar el modelo de seguridad jurídica preventiva por la económica? ¿Se busca esto, por ejemplo en la reforma de la Ley Hipotecaria? ¿Ignorar la importancia que tiene la construcción para el PIB del País y la vinculación que hay entre el saldo vivo hipotecario y Registro?

     

      Por tanto se trata de elegir modelos, y en España las ya mencionadas RRDG van encaminadas hacia un modelo ya superado que a medio plazo perjudica al Notariado y al Registro, ya que un Registro de Derechos se basa en un Notariado profesionalizado.

     

      La desvalorización de los asientos registrales no supone un reforzamiento de la escritura, porque la respuesta del mercado, tal y como ya ha ocurrido en otros países, es que cuando hay un registro de débiles efectos actúan las Compañías de Seguros.

     

      Parece que vamos hacia sitios de los que otros quieren salir.

     

      Por cierto que en España han empezado a operar en este campo la MORTGAGE CITY SPAIN LTD, que opera como reaseguradora de GÉNESIS-METLIFE, precisamente desde el 2004, y últimamente CASER.






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