Blog
EL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD Y EL POTENCIAL CONFLICTO DE INTERESES
Publicado el 17 de Julio del 2007
A todo lo largo del ordenamiento jurídico existe una multiplicidad de instituciones jurídicas en las que se manifiesta la singularidad de la función del Registrador respecto a otros operadores jurídicos. Diariamente desfilan por los Registros supuestos de todas las ramas jurídicas relacionadas con el Derecho Inmobiliario Registral.
Pero hay una institución en especial, siempre viva, en que la actuación del Registrador resulta decisiva e imprescindible. Hablamos del conflicto de intereses.
La posición del otorgante del documento en estos casos suele ser la de que se autorice el acto y se inscriba a toda costa.
La posición de los operadores y asesores jurídicos de los particulares en esta materia puede variar de unos casos a otros, según la virulencia y la ostensibilidad del conflicto de intereses. Existen funcionarios y asesores prudentes que consultan previamente al Registrador, porque les preocupa el conflicto de intereses. Otros se lanzan al ruedo sin mayor meditación. Y otros entienden que no hay mayor problema, que eso es cosa de la familia, de la sociedad, etc., según la clase de conflicto que se plantee, pero que no se debe obstaculizar el tráfico jurídico.
La posición de algunas instancias es que da todo igual, que lo importante es que se transcriba el documento en el Registro sea como sea y que no importa aquello de que “se excusarían muchos pleitos” a través de la función registral, porque para esas instancias lo importante es únicamente el otorgante del documento y el autorizante del documento y no los terceros.
La posición del Registrador en esta materia, según se pone de relieve consultando la doctrina y la jurisprudencia, y sobre todo la práctica diaria, es la de firmeza y control respecto a los conflictos de intereses. Gracias a la calificación registral, se produce la mayor colaboración con el Parlamento, cuyas leyes sobre conflicto de intereses quedarían en otro caso en letra muerta, a la espera de que resuciten en un posible juicio cuando quizá haya surgido ya un tercero hipotecario. Pero no se puede dejar esta cuestión para un momento posterior, como pretenden algunos, pues la seguridad del tráfico inmobiliario requiere un control previo. En otro caso, aparecerán los terceros que confían en las instituciones de seguridad jurídica y lógicamente su posición será ya inatacable, incluso aunque el perjudicado en el conflicto de intereses lo plantee ante los Tribunales.
La institución del conflicto de intereses pone también de relieve las diferencias entre su control en el ámbito extrajudicial de la calificación registral y su planteamiento ante los Tribunales. En estos últimos se tienen en cuenta situaciones de ilicitud, mala fe, abuso de derecho. En cambio, en el ámbito registral, por su función preventiva, se trata de excluir el potencial conflicto de intereses resultante del documento, sin entrar en todas esas valoraciones de la intención.
Pues bien, la Resolución de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de Cataluña ha dictado recientemente una Resolución en la que confirma la calificación del Registrador de Esplugues de Llobregat, Josep María Ferrán Guitart, que había apreciado el conflicto de intereses respecto a la heredera que representaba también a la legitimaria incapacitada, por entender que la valoración de los bienes daba lugar a ese conflicto de intereses. Y con motivo de ello, la Resolución de Cataluña resalta las características de la calificación registral ante la institución del conflicto de intereses. Dicha Resolución es de fecha 2 de mayo de 2007 (publicada en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya de 27 de junio de 2007) y cita otra de 9 de octubre de 2006, diciendo:
“En ella indicamos que no se trata de cuestionar el caso en concreto, sino la constatación de UN POTENCIAL CONFLICTO DE INTERESES, que en nada afecta a la presunción de la recta actuación de la madre respecto de sus hijos”.
Y más adelante la referida Resolución de 2 de mayo de 2007 añade: “En el presente caso, la modificación de valor de la finca entre el 1992, momento en que se tiene que valorar la legítima, y el 2006, momento en que se adjudica la participación indivisa de la cuarta parte para pagarla, nos lleva a considerar que es probable la existencia de una contraposición de intereses entre la hija, legitimaria y tutora, y la madre, heredera e incapacitada y un perjuicio económico para esta última, por mucho que entendamos que la hija ha actuado en interés de la madre, hoy afectada de enfermedad crónica y necesitada de recursos. Así pues, aunque el Derecho de familia catalán preconiza una cierta desjudicialización de los mecanismos de protección de las personas menores o incapacitadas, hace falta la designación del defensor judicial que prevén los artículos 247 y siguientes del Código de Familia”.
De esta importante Resolución se desprende que en Derecho Registral, la calificación del Registrador atiende al POTENCIAL CONFLICTO DE INTERESES, no a la buena o mala fe o a la intención de las partes, e incluso aunque haya presunción de buena fe, hay que cubrir todas las garantías posibles respecto al acto de inscripción, aunque se pueda entender que la hija se supone que actúa en interés de la madre o viceversa.
Y también es interesante a estos efectos, aunque se refiere a un supuesto distinto del conflicto de intereses, la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 35 de Barcelona de fecha 19 de abril de 2006, en autos de juicio verbal del artículo 328 LH, en la que destaca que lo importante para la calificación registral es la seguridad jurídica preventiva en el sentido de evitar que se produzca cualquier supuesto de duda sobre la validez del acto, tratando de que quede clara la validez del mismo a efectos de la práctica del asiento registral, porque éste ha de basarse en la seguridad plena del cumplimiento de los requisitos legales para la práctica de la inscripción.
Dicha Sentencia se ocupa de si es necesario o no el requisito de que se manifieste si una vivienda es o no domicilio habitual, a efectos de precisar en su caso el consentimiento de la pareja. Y, anulando la correspondiente Resolución DGRN, y con aplicación absoluta del Derecho Registral, frente a la DGRN, dice: “No olvidemos, retomando la idea de inicio, que el principio de legalidad, al que está sometido el Registrador en su calificación, no soporta el que puedan acceder al Registro actos dudosos, con las graves consecuencias que para la seguridad del tráfico y los derechos conllevaría. Y en la duda de la aplicabilidad o no al supuesto de hecho de la normativa catalana de las uniones estables de pareja, se impone una actuación cautelar del Registrador a fin de prevenir el eventual fraude a los derechos del conviviente carentes de reflejo tabular”.
Es una Sentencia hipotecarista o registral que tiene en cuenta la necesidad de no limitar la calificación registral en asuntos que producen dudas evidentes, que es mejor que se aclaren para dar certidumbre a los asientos registrales y confianza respecto a terceros, en lugar de remitir a eventuales y futuros posibles pleitos en que se declare una nulidad no deseada por nadie en el momento de obtener los asientos registrales.
Con este tipo de Sentencias y Resoluciones cobra relevancia el conocido preámbulo del Real Decreto 1039/2003, de 1 de agosto, en que se marcan claramente las diferencias entre aquellas funciones relacionadas más acusadamente con los intereses de las partes otorgantes y aquellas otras, como la función del Registrador, que protegen los “intereses de los potencialmente afectados por la realización de un negocio jurídico inmobiliario” en el que no han intervenido, pero que son terceros afectados por él.
Y cobra también relevancia el carácter TRIANGULAR del procedimiento registral y del recurso gubernativo, en los que, frente a los intereses del otorgante del documento y del recurrente, aparecen los intereses de terceros protegidos por la calificación registral, ya sean terceros determinados o incluso personas desconocidas, como es el caso de la importante Resolución DGRN de 11 de mayo de 1990, actuando el Registrador como “Fiscal de los terceros ausentes”, como dijo JERÓNIMO GONZÁLEZ.
Por todo ello, hay que terminar dando la enhorabuena a un Registrador serio y prudente como es el Registrador Josep María Ferrán Guitart, que defendió con acierto la existencia del conflicto de intereses en el caso anteriormente aludido.
JOSÉ MANUEL GARCÍA GARCÍA
Noticias & Eventos 
- Publicado el 21-2-2014UNA PAUSA PARA REFLEXIONAR
- Publicado el 13-8-2012JORGE REQUEJO, IN MEMORIAM
- Publicado el 22-10-2009CAMBIOS EN LA JUNTA DIRECTIVA DE ARBO