El Ministro de Justicia, Sr. Caamaño, ha realizado recientemente unas declaraciones desafortunadas. Este es, quizás, el calificativo más considerado que puede emplearse para referirse a las mismas. Por provenir del miembro del Gobierno bajo cuya competencia se encuadra el sistema registral inmobiliario y mercantil así como el notarial, creemos que tenemos la obligación de realizar un análisis, por somero que sea, de los aspectos más relevantes de tales declaraciones.
Dejaremos de lado todo lo relativo a las cancelaciones de hipoteca, pues ARBO ya ha dedicado un editorial a ese desgraciado asunto. Nos centraremos, por tanto, en el resto de las declaraciones del Sr. Ministro, prestando especial atención a las que nos parecen más relevantes.
1.- Duplicidades, ¿qué duplicidades?.-Afirma el Sr. Caamaño que hay que evitar las “duplicidades” existentes entre las funciones notarial y registral. ¿A cuales se refiere?. La idea del “solapamiento” de funciones, de origen notarial, es una falsedad dirigida a traspasar al notariado funciones del Registro de la Propiedad y, más concretamente, la función calificadora. Veamos, ¿qué duplicidad hay entre las funciones de un abogado y las de un juez?, ¿cuál entre las de un asesor tributario y las un inspector de hacienda?, ¿Hay solapamiento cuando un notario afirma la suficiencia de un poder y el inspector de hacienda o el abogado del Estado exigen que se les exhiba el documento auténtico de apoderamiento?.¿Y cuando se presenta en el Registro Civil un sujeto con un documento notarial que afirma la suficiencia de sus facultades para reconocer a un hijo y el juez encargado le exige el documento auténtico de apoderamiento? El notario autentica contratos y asesora a las partes; de tales contratos derivan derechos obligacionales, esto es, protegidos por una regla de responsabilidad, pero no titularidades reales, esto es protegidas por el Estado mediante una regla de propiedad, sin necesidad de contención ni de usucapión. ¿Está el Estado dispuesto a delegar dicha función en sujetos –funcionarios o no- elegibles por los contratantes, pero asignándoles funciones que vinculen también a los posibles titulares de derechos no presentes en el contrato?. De ser así, los titulares de cualesquiera derechos podrían pasarse el día temblando. Por eso no hay Estado que permita tal dislate.
Si el Sr. Ministro de Justicia, cree que sí que se puede hacer, quizás convenga empezar a hacerlo en un ámbito menos relevante que el de los derechos de propiedad para los ciudadanos, pero de su mismo nivel de importancia para el Estado, como es el fiscal. Podría delegar la función liquidadora del IRPF, por ejemplo, en los notarios, suprimiendo las facultades inspectoras de los inspectores de hacienda por “redundantes” con las de los notarios, que seguirían siendo funcionarios públicos. ¿Acaso los riesgos que el Estado no quiere para sí, los quieres para los ciudadanos?. Sencillamente, no es de recibo.
2.-Funciones distintas al servicio de distintos intereses.-Las funciones de los notarios y las registrales no solamente no se solapan sino que están al servicio de intereses que no solamente son distintos sino que son antagónicos: partes y terceros, mercado y Estado. Esta es la razón fundamental por la que no cabe ninguna fusión, no ya de funciones, como sucedió entre corredores y notarios sino tampoco de cuerpos, conservando cada uno sus funciones.
Notarios y corredores desempeñaban la misma función en mercados distintos que tendían a unificarse . De ahí la inevitable fusión de cuerpos y de funciones.
Fedatarios y registradores defienden intereses distintos y antagónicos. No es posible, por ello, que una misma corporación gestione intereses contradictorios. Más pronto que tarde prevalecerá uno de los intereses en conflicto sobre el otro. Y, desde luego, el sesgo prevalente no sería el del necesario rigor en la calificación exigido por un Registro de derechos con sistema causal de transmisión, sino exactamente el contrario, no solo porque en el nuevo cuerpo serían mayoría los que ejercerían de notarios, sino por la propia naturaleza de las cosas. Los que ejerciesen como fedatarios necesitarían que sus documentos tuviesen acceso al Registro, a fin de poder competir con menores restricciones, lo que rebajaría la calificación a niveles incompatibles con la supervivencia de un Registro de derechos. Obsérvese lo que ya piden los notarios –libre elección de registrador, conversión del notario en “autoridad calificadora”- para saber lo que sucedería en un cuerpo unificado.
Por eso, en todos los países, sin excepción alguna, quienes formalizan los documentos y quienes tienen la responsabilidad de decidir sobre la inscripción pertenecen a organizaciones distintas, tanto si el Registro es de derechos como si es de documentos, pues este último tiene dos efectos –prioridad y oponibilidad- que también exigen la neutralidad del decisor.
Lo mismo sucede en el ámbito privado. En las compañías de seguros de títulos, los “vendedores de pólizas” y los “analistas de riesgos” pertenecen a secciones distintas. Si decidieran los vendedores de pólizas, todas quebrarían. Por eso, las compañías no les permiten que decidan. Tal función corresponde a los analistas de riesgos. Véase cómo está nuestro sistema financiero precisamente porque han prevalecido los vendedores de préstamos sobre los analistas de riesgos: estamos en la peor crisis desde la guerra civil. Cuando se rompe este principio, se produce el desastre. Por si no bastaran los ejemplos expuestos, véase lo que ha sucedido con las agencias de calificación de riesgos, las cuales decidían la calificación de productos por cuya venta cobraban comisiones, en muchas ocasiones, además, emitidos por empresas que eran accionistas de las propias agencias de calificación. Esta es una evidencia que nadie niega y que recoge con toda crudeza el Informe denominado Financial Crisis Inquiry Report del Congreso de los Estados Unidos. Una fusión convertiría a los notarios en “accionistas” del sistema registral con las mismas consecuencias.
Todo ello debería ser tenido muy en cuenta por cualquier responsable político antes de realizar afirmaciones a las que cabe calificar, como mínimo, de poco reflexivas. Probablemente, el Sr. Caamaño no ha calibrado las consecuencias de lo que afirma. Al mismo tiempo, probablemente, ve lógico todo lo expuesto en relación a entidades aseguradoras o a agencias calificadoras, sin ser consciente que la misma racionalidad subyacente opera en materia de derechos de propiedad inmobiliaria, lo que le lleva a proponer lo contrario de lo que propondría en otros ámbitos sometidos a la misma racionalidad subyacente, probablemente, insistimos, sin darse cuenta de ello.
Daría lugar a una regresión sin precedentes conocidos. Dicho esquema organizativo sería incompatible con cualquier tipo de Registro, sea de documentos o de derechos, supondría una elevación de varios órdenes de magnitudes de los costes transaccionales en el sector inmobiliario, la imposibilidad de asignar titularidades in rem, y una elevación suplementaria de los tipos de interés, por si no hubieran subido bastante.
3.- La información registral no puede ni debe ser gratuita.-Afirma también el Sr. Caamaño que la información registral, al menos la solicitada por los propietarios registrales, debería ser gratuita. No da razones, pero lo afirma.
Lamentablemente, en esta vida, no hay nada gratis. En realidad, en esta sencilla frase, se resume toda la economía. Todo servicio, sea público o privado, tiene un coste. En el primer caso, la cuestión se reduce a decidir si debe pagarlo el usuario del servicio o los contribuyentes. Todos estamos de acuerdo en que se usen nuestros impuestos para construir escuelas, hospitales o juzgados, pero no para otros fines. Por ejemplo, si una entidad bancaria desea asegurar su inversión crediticia con una hipoteca ¿debemos pagársela los contribuyentes?. Es claro que no. Si solicita información registral, ¿debemos pagársela los contribuyentes?. Tampoco, por la misma razón.
Los archivos registrales deben ser conservados – compárese lo que cobra el Registro por la “conservación” de los archivos que constituyen los títulos acreditativos de la propiedad inmobiliaria y lo que cobra cualquier entidad financiera por “custodia” de acciones, por ejemplo; nada en el primer caso, cantidades respetables en el segundo- , y, en relación a la información solicitada, el registrador debe velar por su exactitud así como porque no se violen los datos que afectan a la intimidad personal.
La nota informativa tiene un precio de poco más de tres euros, mucho menor que una entrada de cine, por ejemplo, un precio que informa mal sobre su valor. El “searching” (búsqueda) al que sustituye, imprescindible si hubiera Registro de documentos cuesta, en los países en los que es necesario, un mínimo de 1000 dólares. Así en Italia la investigación de título (searching) cuesta 1700€, según datos del Doing Business del Banco Mundial. En nuestro país, un documento que cuesta poco más de tres euros y unas pocas horas, hace innecesario un documento –las conclusiones de la “búsqueda”- que cuesta un mínimo de mil dólares y varias semanas. Probablemente, no ser consciente de ello es lo que lleva a hacer este tipo de propuestas. Debe también saber que lo que encarece el servicio no es el precio de la nota simple sino lo que cobran los intermediarios por solicitarla, normalmente por encima de los 25 euros.
El precio de la nota simple ha quedado tan ridículo que cuesta más que un intermediario (banco, abogado, gestor, notario), la solicite que la propia nota simple informativa. Es precisamente lo inadecuado del precio lo que ha provocado una solicitud de notas simples informativas a todas luces excesiva, una sobredemanda muy rentable para quienes “prestan el servicio” de solicitarlas en nombre de los interesados. Esta situación indica, justamente, cuál debería ser el precio de referencia de una nota informativa.
¿Debe ser gratis si la solicita el titular registral?. Tampoco, por las mismas razones. La nota de despacho incorpora una nota simple informativa que le informa de la situación registral de su derecho. Si, posteriormente, solicita una nota simple informativa es (a) bien porque desea saber si ha habido alguna variación (ej. embargo) en su derecho, (b) bien porque desea solicitar un préstamo hipotecario o semejante y la entidad financiera desea conocer la situación registral. En ambos supuestos, se presta un nuevo servicio, que tiene un coste y debe ser retribuido. No hay razón alguna para la excepción. Es más, si se introdujera, probablemente las entidades financieras dejarían de solicitar notas simples informativas y lo harían a través de los titulares registrales, a quienes después girarían los correspondientes honorarios por “analizar” la nota y compensar así lo que dejan de ganar por no prestar el “servicio” de solicitarla ellos directamente. En todos estos casos, el registrador responde en caso de error, en cada uno de los servicios que presta, los solicite quien los solicite y, actualmente, el precio de la nota simple informativa no permitiría contratar un seguro que cubra tal responsabilidad
En materia de notas simples informativas se impone, eso sí, una seria reforma: deben ser –como siempre fueron- una “manifestación” del contenido manifestable del Registro, pero sin pronunciamiento alguno sobre los derechos inscritos (vigencia, rango, etc), algo reservado a la certificación, en la que el solicitante no solamente desea que se le de a conocer el contenido del Registro sino que el registrador se lo interprete bajo su responsabilidad. La situación actual no es sostenible por más tiempo.
4.- El sistema arancelario.-Ello nos lleva a referirnos a un tercer tema abordado por el Ministro: el arancel registral. Parece que ha cuestionado el sistema arancelario, alegando que no está en vigor en otros países.
Si se quiere entender todo lo relativo al arancel registral es preciso ser conscientes de que no es un sistema retributivo de los registradores sino un sistema organizativo del servicio registral.
Probablemente no hay ningún país del mundo que esté satisfecho con el modo en el que ha organizado sus servicios públicos. Desde luego, ningún país de nuestro entorno lo está y ello afecta al servicio registral, especialmente sensible a las exigencias de buen funcionamiento.
Este debe estar organizado de un modo especialmente eficiente y eficaz porque suministra los derechos de propiedad con los que opera el mercado cuando se trata de un Registro de derechos. Ello exige que el sistema registral sea capaz de prestar dicho servicio con la seguridad y la velocidad requeridas por el mercado.
Estas exigencias funcionales determinan la estructura de la organización encargada de la prestación de los servicios registrales. No sirve la estructura organizativa clásica de la Administración pública: su rigidez la inhabilita para la prestación del servicio (Barzel).
Por ello, todos los paises, dotados de registros de documentos, de un modo o de otro, han ido buscando sistemas organizativos particularizados, adaptados a las especificidades de la función registral. De entre todos ellos, el que ofrece un mejor balance coste/beneficio es el denominado, entre nosotros, “sistema arancelario” , una variedad de lo que, entre los teóricos de la organización (Williamson), se denomina sistema del “reclamante residual” (residual claimant), que es la estructura organizativa característica de la organización empresarial.
Para comprobarlo, pueden verse los estudios comparativos de costes y servicios prestados en relación con los demás registros públicos de nuestros país (véanse los trabajos de Arruñada o de Analistas Financieros Internacionales, por ejemplo), o con los demás registros inmobiliarios de la Unión Europea ( véanse los diferentes informes de O. Whyman realizados por encargo de la Federación Hipotecaria Europea sobre los costes de las transacciones inmobiliarias así como sobre la integración de los mercados hipotecarios europeos). Por ejemplo en Alemania, un país con un sistema registral que ofrece un nivel de seguridad homogéneo con el español, la inscripción de una compraventa en el Registro costaría 2247€ mientras que esa misma compraventa en España devengaría unos honorarios de 457€ (datos tomados del Doing Business del Banco Mundial). ¿Son estos los vientos que soplan por Europa, una organización registral cinco veces más cara? También resultan más caras otras organizaciones registrales de nuestro entorno que ofrecen menor seguridad jurídica.
Portugal, país al que el Ministro pone como ejemplo, presenta unos costes explícitos –dinero- e implícitos –atascos- varios órdenes de magnitudes superiores al nuestro, sin contar con que los servicios que prestaban los notarios ahora son prestados, en la mayor parte de los casos, por abogados (inspirados en la idea de acabar con las duplicidades), cuyos honorarios no aparecen computados entre los costes totales del sistema, mientras que sí se computan los de los notarios, en un alarde de trasparencia que nos dispensa de cualquier comentario.
El sistema arancelario (residual claimant) registral implica que el Estado fija el número y distribución territorial de las oficinas registrales –cuestión a la que dedicaremos otro editorial, en su momento-, el tipo de servicios que deben prestar los registros y las condiciones en las que éstos deben ser prestados, así como la estructura y nivel relativo de los precios de los servicios. El Estado tiene, además, las facultades de regulación y de supervisión del sistema. Los registradores no pueden ampliar su mercado territorial, el cual viene determinado por el “distrito hipotecario”, ni su oferta de servicios, pues éstos vienen determinados legalmente, ni los precios, los cuales también son fijados por el Estado. Asumen, además, toda la responsabilidad por los errores que puedan cometer. Su retribución es la cantidad residual que arroje el saldo entre los ingresos obtenidos por los servicios prestados, en las condiciones y precios fijados por el Estado, y los costes en los que debe incurrir (capital físico, capital humano, aseguramiento de la responsabilidad, inversión en conocimientos, etc.) para poder prestar las funciones en las condiciones fijadas por el propio Estado.
En tales condiciones, el registrador se ve forzado a organizar el servicio de la forma más eficiente posible, pues ello incide directamente en su retribución residual. Ello explica las especiales eficiencia y eficacia del sistema registral inmobiliario y mercantil español.
El sistema arancelario permite, además, solventar de un modo especialmente eficiente uno de los principales problemas de cualquier organización, a saber: los costes de agencia. En efecto, en toda organización, los agentes tienden a ajustar su comportamiento a su propio interés en lugar de a los intereses del principal en la medida en que les resulta posible. Cuanto mayores son los costes de vigilancia de estos comportamientos, mayores las posibilidades de comportamiento oportunista del agente y mayor la ineficiencia organizativa.
Pues bien, el sistema arancelario permite que el principal (Estado) asigne a los agentes (registradores) unos incentivos potentes que los responsabilizan en sentido estricto de sus propios actos –responsabilidad patrimonial por errores-, responsabilidad que será inexcusablemente exigida en un Registro de derechos en el que cada vez que el registrador decide a favor de alguien también decide en contra de alguien por lo que si no opera claramente conforme a Derecho, será demandado (ej.: titular registral que ve cancelada indebidamente su inscripción a favor de un nuevo propietario). Ello permite disminuir los costes de vigilancia al mínimo y centrarlos solamente en ciertos aspectos gestores (plazos, aplicación correcta del arancel) de fácil supervisión. La asunción por parte de los registradores de las responsabilidades derivadas de los posibles errores de funcionamiento del sistema les obliga a ser especialmente cuidadosos –algo que ningún ciudadano duda- y permite al Estado ofrecer un sistema que garantiza de forma específica titularidades y cargas sobre bienes inmuebles, algo inaccesible de otro modo como demuestra la experiencia comparada.
Permite, además, al menos hasta cierto punto, que el sistema transaccional basado en el Derecho de la seguridad del tráfico jurídico, -el cual implica una intervención activa del Estado en el mismo, a fin de asegurar que los derechos de propiedad sobre inmuebles sean, al propio tiempo, seguros y líquidos y, por tanto, más valiosos (Méndez)- sea defendido en condiciones de “igualdad de armas” (North) frente a los inevitables comportamientos oportunistas propios de la condición humana.
El sistema se autofinancia –self financing- como recomienda Naciones Unidas (Guidelines on Land Administration) -no consta una declaración en Europa en sentido contrario- y evita que los grupos de presión dificulten la aprobación del presupuesto de los organismos reguladores para evitar o mermar sus funciones de control como ha ocurrido en la reciente crisis (Posner). Las deficiencias del sistema de agencia han conducido, recientemente, al Registro inglés a una situación próxima a la quiebra y a un primer despido de más del 30% de la plantilla en espera de una segunda regulación de empleo.
Es este sistema -residual claimant- el que se está intentando introducir precisamente ahora en servicios que implican prestaciones activas por parte del Estado, aunque no se sea consciente de ello (infraestructuras, hospitales, etc), con la finalidad de poder prestarlos de una forma más eficiente y, por lo tanto, más sostenible. Sorprende, por ello, que el Sr Caamaño sugiera la posible supresión de este sistema precisamente allí donde existe desde hace mucho tiempo y sus excelentes resultados están más que acreditados.
La creencia, por un lado, de que el sistema arancelario es un sistema retributivo privilegiado de los registradores, y lo que parece ser una absoluta falta de consciencia, por otro, de su auténtica naturaleza, la de ser un sistema organizativo particularmente bien adaptado a las exigencias del servicio registral, parecen estar en la base de las afirmaciones del Sr. Caamaño.
De hecho, uno de los principales riesgos de tal sistema es el comportamiento oportunista del regulador. Así, mientras las tasas han ido subiendo sin excepción durante los últimos lustros, el arancel registral ha sido inexorablemente recortado sin explicación ni justificación alguna, hasta el punto de que, como puede comprobarse consultando las hemerotecas, la generalidad de la prensa ha venido calificando, prácticamente sin excepciones, de oportunistas dichos recortes.
5.-Firma electrónica versus notariado. Afirma también el Sr. Caamaño que la firma electrónica es el principal problema de los notarios, los cuales deberían ir pensando en hacer también otras cosas. Se trata,, en realidad, de dos cuestiones distintas.
Ciertamente, los notarios podrían hacer más cosas de las que hacen. Por ejemplo, se les podrían atribuir ciertas competencias en materia de jurisdicción voluntaria. Deberían también poder hacer las mismas cosas de modo distinto, pues su actual forma organizativa los condena a ser juristas generalistas en su inmensa mayoría. Deberían también introducir más tecnología en la prestación de lo que es, quizás, su función básica y sin la cual se caen todas las demás: la identificación de los intervinientes, en vez de rehuir las responsabilidades al respecto.
Por lo que se refiere a la firma electrónica, es un instrumento de identificación de los sujetos y de autenticación documental. Por ello, es un competidor directo del notario en tanto que autenticador. Cuestión distinta es si se trata de una tecnología destinada a sustituir al notariado. No parece que vaya a ser así.
Por el momento, los documentos autenticados electrónicamente, si bien revisten las mismas garantías de autenticidad que los notariales, no tienen reconocido explícitamente por la legislación vigente el mismo valor probatorio Y, por el momento, no sustituyen a las escrituras y demás documentos notariales, sino a la utilización de documentos no autenticados –documentos privados- en la realización de una serie de trámites, especialmente en las relaciones de los ciudadanos con la Administración (ej.: declaraciones fiscales, pago de impuestos), pero no en las relaciones de los ciudadanos entre sí.
Para que ello pudiera suceder, sería necesario que se reformaran el Código Civil y la Ley de Enjuiciamiento Civil dotando a los documentos autenticados electrónicamente del mismo valor probatorio y del mismo carácter ejecutivo que hoy tienen los documentos notariales, así como la Ley Hipotecaria y su Reglamento, el Código de Comercio y el Reglamento del Registro Mercantil, para asignar a dicha forma documental valor probatorio a efectos del procedimiento registral, en concurrencia con los documentos notariales. ¿Sería deseable que se hiciera esta reforma?.
Muy probablemente no sería deseable por las razones siguientes. En nuestro sistema, vista la cuestión desde una perspectiva registral, el notario no es sólo un autenticador, sino también un experto jurídico en Derecho documental y, de un modo general, en el Derecho material que documenta, especialmente en los ámbitos Civil y Mercantil. Ello garantiza que se cumpla una exigencia mínima, sin la cual el sistema no podría funcionar: garantiza que, ordinariamente, los documentos no adolecerán de defectos triviales, que serían constantes si fueran redactados por no expertos, lo que daría lugar a un alto porcentaje de rechazo por parte de los registros, tan alto que, probablemente, no podría ser soportado por el tráfico jurídico. Adicionalmente, posibilita que los actos y negocios jurídicos estén diseñados jurídicamente de un modo satisfactorio para los intereses de las partes, sin vulnerar las normas imperativas o prohibitivas, y que los rechazos, idealmente, se produzcan, “en el margen” es decir, en aquellos supuestos en los cuales se extrema la ingeniería jurídica, traspasando la línea que los separa de la contravención. En la realidad, sin embargo, la tasa de rechazo es mayor, debido al poder de los clientes importantes que imponen sus minutas.
Podría alegarse que a los mismos resultados conduciría la admisión en el procedimiento registral de los documentos autenticados electrónicamente, siempre que estén intervenidos por los abogados de las partes, los cuales, precisamente por serlo, son expertos jurídicos. Sin duda, cabe esta posibilidad, pero no está claro que mejorara la situación presente, ni mucho menos.
Solamente el 5% de la abogacía española está integrada en despachos de tamaño suficiente para generar un alto nivel de especialización interna. El 95% restante son abogados generalistas o con especializaciones puntuales. El esquema del documento autenticado electrónicamente intervenido por los abogados de las partes como equivalente del documento notarial, a efectos del procedimiento registral, solo podría funcionar satisfactoriamente en relación al 5% de los abogados existentes, más o menos, pero no con carácter general, por lo que no parece razonable reformar la ley para establecer un sistema que sólo se adecuaría al 5% de los abogados ejercientes.
Basten estas reflexiones, que no agotan ni mucho menos el tema, para hacerse una idea de que, también en este asunto, las afirmaciones del Sr. Caamaño. son, como mínimo, poco reflexivas.
6.-Reflexiones finales. Por todo lo expuesto no podemos sino lamentar las declaraciones del Sr. Ministro, las cuales no consideramos propias de quien ejerce tan alta responsabilidad. Por ello, consideramos que declaraciones de este tipo no hacen sino añadir aún más preocupación y sembrar el desánimo en unos colectivos profesionales agobiados por los problemas derivados de la difícil situación económica por la que atraviesa el país, especialmente focalizados en el sector inmobiliario que, en pocos años, ha pasado de representar el 16% del producto interior bruto a representar el 4%, lo que implica una contracción de actividad difícilmente soportable y que ha provocado la bancarrota de la mayoría de empresas del sector inmobiliario, y la principal razón de la desconfianza de los mercados hacia nuestro sistema financiero.
El punto más fuerte de todo el sector inmobiliario e hipotecario es la incuestionable seguridad jurídica que descansa en los excelentes diseño y gestión de nuestro sistema registral inmobiliario y mercantil, algo unánimemente reconocido fuera y dentro de nuestras fronteras. Sin esta sólida seguridad, la situación en el sector sería aún peor, como han reconocido destacados representantes del mismo.
La falta de una inteligencia adecuada de la ingeniería jurídica de nuestro sistema registral, la utilización de tal déficit de conocimiento por ciertos colectivos con problemas para intentar arreglar sus propios problemas a costa del sistema registral, la actitud acechante de aquellos a quienes les gustaría obtener pingües beneficios a costa del derribo de nuestro sistema de seguridad jurídica que tanto valor inyecta en los bienes y tanto ahorra en costes transaccionales al país, son hechos que deben ser denunciados a fin de evitar que ciertas “tácticas de salón” produzcan daños irreversibles.
Hoy por hoy, el sistema, como todo el país, está cerca del abismo: más del 20% de los registros se mantienen porque los fondos colegiales contribuyen a su sostenimiento, algo que nunca antes había sucedido. No obstante, los registradores permanecemos callados porque somos conscientes de las dificultades por las que todos atravesamos y de la necesidad de que todos arrimemos el hombro.
Por todo ello, parece que lo que procedería, especialmente en estos momentos, por parte del responsable político bajo cuyas competencias se encuadra el sistema registral inmobiliario y mercantil, es un reconocimiento explícito de la labor callada que se está realizando, y que opera en la propia savia del sistema: la que posibilita la seguridad y la liquidez de los derechos en el ámbito inmobiliario y la supervivencia de nuestro mercado hipotecario.